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四大投行年薪华夏幸福主体与相关债项2017年度跟
发布时间:2019-12-17    信息来源:未知    浏览次数:

  跟踪评级结果: AAA 评级展望: 稳定 华夏幸福基业股份有限公司(以下简称“华夏幸福”

  上次评级结果: AA+ 评级展望: 稳定 或“公司”)主要从事产业新城开发建设和城市地产业务。

  债券 额度 年限 跟踪评 上次评 性, 实现运营模式的跨区域复制,产业园区招商能力很

  简称 (亿元) (年) 级结果 级结果 强,收入和利润规模大幅提升等有利因素;同时反映了

  15 华夏 05 40 7 AAA AA+ 公司未来园区投资规模仍较大,存在一定资金支出压力,

  16 华夏 02 20 5 AAA AA+ 少数股东权益占所有者权益比重仍较高,未来可能面对

  主要财务数据和指标 (人民币亿元) 综合分析,大公将公司“15 华夏05”、“16 华夏债”、

  经营性净现金流 -24.15 77.63 74.50 -49.54 选《第三批政府和社会资本合作示范项目》 名单;

  债务资本比率(%) 64.97 65.50 66.17 65.76 长三角等地区及 “一带一路”热点区域, 实现运营模

  总资产报酬率(%) 1.04 3.90 4.23 4.55 ·受益于公司“园区+地产”的协同效应, 2016 年公司签

  净资产收益率(%) 3.90 16.22 19.46 21.85 约销售额大幅提升,位于全国房地产前列,同时源于

  经营性净现金流利 2.14 1.60 2.08 1.91 公司独特的地产经营模式,公司在受托园区拿地方式

  注: 2017年3 月财务数据未经审计。 ·随着园区不断拓展, 2016 年, 公司收入和利润规模大

  评级小组负责人: 王晶晶 ·房地产行业是我国重要的支柱与民生产业,近期受部

  评级小组成员: 马映雪 于泓珺 分城市调控政策的影响,行业面临结构性调整压力;

  为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司(以下简称“大公”)出

  一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间,除因本次评级事项构成的委托关

  二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务,有充分理由保证所出具本报告遵循

  三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断,评级意

  四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供,大公对该部分资料的真实性、 准

  五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考,不构成任何买入、 持有或卖出等投资

  六、本报告债项信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付日有效,主体信用等级

  自本报告出具日起一年内有效,在有效期限内,大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变

  七、本报告版权属于大公所有,未经授权,任何机构和个人不得复制、转载、出售和发

  始注册资本 200 万元,其中王文学出资 160 万元,廊坊市融通物资贸

  易有限公司出资 40 万元,后经多次股权转让和增资,公司于 2007 年

  整体改制为股份制公司, 2011 年完成借壳上市(证券代码 :600340.SH)。

  截至 2017 年 3 月末,公司注册资本为 29.55 亿元, 华夏幸福基业控股

  股份有限公司(以下简称“华夏控股”) 持有公司 61.67%的股权,北京

  投资公司(以下简称“廊坊幸福”)分别对华夏控股持有 55.00%和 26.50%

  的股权,同时王文学分别持有东方银联和廊坊幸福 80.00%和 100%的股

  截至 2017 年 4 月 8 日, 公司控股股东华夏控股直接持有公司股票

  截至 2016 年末,公司已签订 30 余个园区委托开发协议或合作协议受

  托开发区域超 3,000 平方公里。 根据克而瑞研究中心发布的 《2016 年

  全国产业地产企业 TOP30 排行榜》,公司 2016 年排名第 1 位;根据克

  而瑞研究中心发布的《2016 年中国房地产企业销售 TOP200》,公司 2016

  年实现签约销售额 1,200 亿元,实现签约销售面积 975 万平方米,均

  16 华夏债 15 亿元 2016.01.20~ 5 亿偿还金融机构借款,其 已按募集资金要求使用

  16 华夏 02 20 亿元 2016.03.03~ 全部补充公司流动资金 已按募集资金要求使用

  内生产总值 180,683 亿元,同比增长 6.9%,增速同比上升 0.2 个百分

  点。分产业看,第一产业增加值 8,654 亿元,比上年增长 3.0%;第二

  亿元,比上年增长 7.7%,占国内生产总值的比重为 56.5%,高于第二

  产业 17.7 个百分点,产业结构更趋优化。经济景气度方面, 2017 年 3

  月,中国制造业 PMI 终值为 51.8%,较上月上升 0.2 个百分点,继续位

  高,成为全球金融市场中新的风险点。 2016 年 11 月 9 日,特朗普当选

  全球经济的不可预见性和波动性。继 2016 年 12 月 14 日后,美联储于

  的融资难问题。 2015 年 11 月 3 日,国家发布“十三五”规划建议稿,

  的货币金融环境,促进经济科学发展和可持续发展。 2017 年 3 月,两

  侧结构性改革为主线,适度扩大总需求,依靠创新推动新旧动能转换和结构优化升级,全面深化改革, 预计在稳增长的基调下改革将成为行业及区域经济环境

  动地方经济发展,促进地方产业结构升级,加快地方城市化建设,解决地方就业等。区域开发是区域发展的捷径,能够帮助地方政府促进区域经济发展与区域建设,因此区域开发通常能够得到地方政府的支持,地方政府为开发区提供各种优惠政策和便利措施。2016 年中央政府和各地方政府均加大了采用 PPP 模式进行公共基础设施领域开发的推进力度,同时政府也把 PPP 模式作为促进经济增长、拉动民间投资的重要政策工作。2017 年 1 月 , 国务院办公厅印发《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(以下简称 “ 《意见》 ” ),对推广 PPP 模式意义重大,不仅有利于提高公共服务的供给质量、效率,保障和改善民生,有利于打破行业准入限制,激发经济活力和创造力,还有利于政企分开、政事分开,加快政府职能转变, 更有利于完善财政投入和管理方式,提高财政资金的使用效益。 总体来看,产业园区开发对于促进地方政府区域经济发展与区域建设具有积极作用,在政策、经济发展需要的持续推动下,国内园区开发将快速发展。

  1.2 个百分点;同期,我国商品房销售面积从 0.3 亿平方米上升至 15.7

  将在 2020 年达到 60%, 2030 年达到 70%。城镇化水平的持续推进和质

  度等。 2010~2013 年,房地产调控政策更趋于严厉,“国十一条”、“国

  十条”、“国五条”、“国八条”等政策相继出台。 2014 年,随着宏观经

  成房地产开发投资 95, 979.0 亿元,同比增长 1.0%,增速同比下滑 9.3

  年,全国房地产开发投资额为 102,581.0 亿元,同比增长 6.9%,增速

  产库存。从政策基调来看,以去库存为主旋律,维稳倾向明显。 受房地产市场销量及价格不断攀升、土拍市场过热影响, 2016 年 9 月至 10月初,全国二十余城市先后发布新一轮楼市调控政策,多地重启限购

  限贷,主要涵盖如下三类:一是仅对非本市户籍购房者的购房数量进行限制,如杭州、武汉和天津;二是加大购房首付款的比例,如北京和天津等;三是对限购房屋的面积有所限定,例如郑州市限购 180 平方米以内的住房,厦门市限购 144 平方米以下的住房。此轮调控具有限购范围大、首付比例大幅提升、购房者门槛显著提高的特点。随着热点城市调控政策的加大和购房意愿的下降,预计未来房地产行业投资及销售热度将有所回落。

  2015.03 20%;拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的,再次申请住房公

  “3.30”新政 积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为 30%。拥有 1

  2015.11 公积金政策调整 提高贷款最低额度,二套房贷款时限取消,外地存缴公积金可在

  首付比例调整 业性个人住房贷款,最低首付比例调整为不低于 20%,对拥有 1

  2016.02 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整

  税收政策调整 首套房 144 平方米以上房屋契税由 3%降至 1.5%;二套房契税由

  二套房贷款首付 低首付款比例调整为不低于 40%。使用住房公积金贷款购买首套

  税收政策调整 将购买 2 年以上(含 2 年)的非普通住房对外销售的,按照其销

  图 1 2013 年 2 月至 2016 年 12 月我国房地产市场销售及价格变化情况(单位: %)

  仍处于历史较低水平。 投资方面, 2016 年,土地成交款为 9,129 亿元,

  同比增长 19.8%,新开工面积同比增长 8.1%,房地产开发投资同比增

  长 6.9%,增速较 2015 年回升 5.9 个百分点。 在持续的政策、销售利好,

  2016 年, 前期市场回暖使得库存压力得到一定释放,但市场分化日益明显;一、二线城市政策的向好带动了市场的回暖, 但三线及以下城市库存问题仍然突出; 2016 年 9 月以来,随着部分城市调控政策

  的实施,商品房销售增速将有所放缓从城市分类来看,一、二线城市对房地产市场政策较为敏感,政策刺激对三线及以下城市房地产市场的效果一般。2016 年 2~4 月,一、

  库存压力; 2016 年 9~10 月初,受全国二十余城市先后发布新一轮楼

  图 2 2013 年 1 月至 2016 年 12 月我国 70 个大中城市新建住宅价格指数环比情况(单位: %)

  根据易居研究院发布数据, 2016 年 12 月, 35 个城市中,一、二、

  三线城市新建商品住宅存销比分别为 7.2 个月、8.6 个月和 12.4 个月,

  京津冀地区经济实力保持在全国前列,产业结构的持续优化为区域内企业发展奠定了良好基础; 雄安新区的规划建设有利于京津冀地区的协调发展; 公司园区仍主要集中在环北京区域,受益于京津冀战略,未来发展前景良好

  京津冀城市圈由首都经济圈的概念发展而来,包括北京、天津市以及河北省的保定、廊坊、唐山、张家口、承德、秦皇岛、沧州、衡水、邢台、邯郸、石家庄共 11 个地级市。 土地面积 21.8 万平方公里,2016 年地区生产总值约为 7.5 万亿元,占全国 GDP 的 10%。 其中,北京、天津、河北分别为 2.3 万亿元、 1.7 万亿元和 2.9 万亿元,分别同比增长 6.7%、 9.0%和 6.8%,与 2015 年相比,河北增速持平,北京、天津分别回落 0.2 和 0.3 个百分点,走势平稳。 2016 年,京津冀三地产业结构继续优化,农业、工业、服务业产业构成由 2015 年5.5:38.4:56.1 调整为 5.2:37.3:57.5。其中北京第三产业比重突破80%,达到 80.3%,比上年提高 0.6 个百分点;天津、河北第三产业比重分别为 54.0%和 41.7%, 分别提高 1.8 个和 1.5 个百分点,较强的综

  2015 年 4 月 30 日召开的中共中央政治局会议审议通过了《京津冀

  带动北方腹地发展的需要。 2015 年 8 月 23 日,《京津冀协同发展规划

  2016 年 2 月 ,《十三五” 时期京津冀国民经济和社会发展规划》(以

  位是 “全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区” ; 河北的定位是 “全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区” 。

  2017 年 4 月 1 日,中共中央、国务院印发《中共中央国务院关于设立河北雄安新区的通知》 (以下简称“通知” ), 决定设立河北雄安新区。通知中指出,雄安新区规划范围涉及河北省雄县 (占地面积 524平方公里)、容城县(占地面积 314 平方公里)、安新县占地面积(724平方公里) 3 县及周围部分区域,地处北京、天津、保定腹地,区位优势明显。雄安新区规划建设以特定区为起步先行开发,起步面积约 100平方公里,中期发展区面积约 200 平方公里,远期控制区面积约 2,000平方公里。规划建设雄安新区共突出七个方面的重点任务:一是建设绿色智慧新城,建成国际一流、绿色、现代、智慧城市。二是打造优美生态环境,构建蓝绿交织、清新明亮、水城共融的生态城市。三是发展高端高新产业,积极吸纳和集聚创新要素资源,培育新动能。四是提供优质公共服务,建设优质公共设施,创建城市管理新样板。五是构建快捷高效交通网,打造绿色交通体系。六是推进体制机制改革,

  发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用,激发市场活力。七是扩大全方位对外开放,打造扩大开放新高地和对外合作新平台。设立雄安新区,对于集中疏解北京非首都功能,探索人口经济密集地区优化开发新模式,调整优化京津冀城市布局和空间结构,培育创新驱动发展新引擎,具有重大意义。受益于京津冀协同发展加速落地的政策利好,华夏幸福在京津冀地区已累计投资运营超 20 个区域以上 (产业新城模式),具有较强的品牌影响力。其中最具代表性的是河北省廊坊市固安产业新城,于 2006年在固安县开始建设产业新城,为固安县的经济发展提供了良好的基础,固安县在中国社会科学院发布的国内首份《中国县域经济发展报告(2015)》中位列“中国县域经济创新力 50 强”第 3,同时在“全国县域经济发展潜力百强县”排名第 10,并成功跻身“全国县域经济竞争力百强县”;从 2002 年全县年财政收入不足亿元,发展水平位列廊坊市十个县(市、区)中的后两名,到 2014 年全县财政收入突破 40

  亿元大关,位居全省第 5 名。 2016 年,固安县地区生产总值预计完成205 亿元,同比增长 9%; 财政收入完成 80 亿元,同比增长 44.6%。公司收入和利润来源仍主要来自于产业新城建设业务; 2016 年,随着业务规模的扩大,营业收入和毛利润均大幅增长公司仍主要从事产业新城建设和城市地产开发业务,其中产业新城建设包含土地整理投资、基础设施建设、产业发展服务、物业管理服务以及园区住宅配套等。随着业务规模的扩大,公司收入和毛利润规模增长较快, 2016 年公司实现营业收入 538.21 亿元,同比大幅增长 40.40%,产业新城建设

  表 3 2014~2016 年公司营业收入和毛利润及毛利率构成情况(单位:亿元、 %)

  从业务构成来看, 2016 年,园区住宅配套业务收入为 266.88 亿元,

  20.60%,同比下降 9.86 个百分点,主要为结转收入的园区住宅地产项

  年, 产业发展服务收入和毛利润分别为 109.72 亿元和 105.06 亿元,

  分别同比大幅增长 72.98%和 74.32%,毛利率处于较高水平, 仍保持在

  投资收入为 51.65 亿元,同比增长 71.65%,毛利润和毛利率均分别同

  比增加 4.36 亿元和 3.08 个百分点; 其余业务主要为配套业务,占收

  2016 年城市地产开发业务2收入和毛利润均同比增加, 2016 城市地

  产开发收入为 86.87 亿元,同比增长 13.39%,毛利润同比小幅增加 0.09

  2016 年其他业务收入为 8.72 亿元,同比增加 3.96 亿元,毛利润

  同比增加 1.16 亿元,毛利率同比提高 49.62 个百分点,主要为酒店经

  长, 但毛利率略有下降。 预计未来 1~2 年, 随着项目的逐步结转, 公

  明显, 2016 年, 公司两个 PPP 产业新城项目入选《第三批政府和社会

  2 公司城市地产开发业务指河北廊坊市区、北京市丰台区和天津武清等地区的地产项目开发。

  3 公司产业发展服务收入主要集中在一季度结转,因此公司一季度毛利率较高。

  基础设施建设 供气、通信基础、排水等“九通一平”及场站等 两部分,建设收益按建设

  土地整理投资 组织、督导、跟进以政府部门为主体进行集体土 地整理费包括土地整理成

  产业发展服务 商引资项目的洽谈,以及对入园企业提供“全程 务费用的总额按照委托区

  园区综合服务 业管理服务,道路清洁及绿化等公共项目维护 (含税,以审计报告为准)

  力较强。此外, 2016 年, 公司 已签署 4 个海外产业新城合作备忘录,

  2016 年 10 月,财政部联合教育部、科技部等 19 个部委共同发布《关

  设的通知》(财金 【2016】 91 号),公司作为社会投资人参与的 “河北

  省廊坊市固安县固安高新区综合开发 PPP 项目 ” 及 “南京市溧水区产

  业新城项目 ” 双双入选项目名单。截至 2016 年末,公司受托开发区域

  超 3,000 平方公里, 超过 30 个园区,其中较为成熟正在运营的园区为

  积约为 181.2 平方公里; 公司于 2014 年与保定市人民政府签署了《关

  对稳定。 2016 年,公司一级土地整理面积为 374.54 万平方米;一级土

  地整理房屋规划面积为 1,115.77 万平方米,同比增长 68.87%,未来公

  战略规划能力、投资建设能力和较强的招商能力, 2016 年, 公司受托园区仍发展良好,签约入园企业和投资金额增长较快

  产业发展服务仍是公司园区开发建设业务的重要组成部分,公司主要依托园区经济发展定位,结合自有资源和渠道,寻找同类企业进行入园谈判,最终实现企业入园落地投资。

  固安工业区、固安新兴 航天、生物医药、电子商务、 新增招商签约企业 130 家

  固安 产业示范区、马庄新区 新材料、装备制造、汽车零 新增签约投资额 亿元

  大厂 大厂新兴产业示范区 联网、智能装备、新型节能、 新增签约投资额 亿元

  火炬孵化创客邦孵化器已在全国 30 多个城市布局。 2017 年 4 月,公司

  京八中固安分校) 2016 年末累计在校生 1, 000 多人;示范区一小(东

  1,122.40 亿元,同比增加 585.70 亿元, 随着公司产业服务陆续进入结

  表 8 2014~2016 年公司园区业务主要运营数据(单位:个、亿元)

  目开发,快速进入全国地产行业第一阶队。地产分类 园区 城市 园区 城市 园区 城市

  表 9 2014~2016 年公司地产业务主要运营数据(单位:万平方米、亿元)

  价值获得提升, 2016 年,园区地产签约销售额及签约销售面积分别为723.65 亿元和 711.80 万平方米, 均同比有所增长。从销售均价来看,2016 年园区地产销售均价上升至 9,836 元/平方米,同比增长 27.57%。城市地产销售方面,公司城市地产项目主要布局于环北京区域,

  约销售额为 281.84 亿元,同比增加 161.12 亿元;城市地产签约销售

  面积为 240.76 万平方米,同比增加 112.31 万平方米。从销售均价来看, 2016 年城市地产均价上升至 11,706 元/平方米,同比增长 24.52%。从土地储备来看,截至 2016 年末,公司期末储备建筑面积为

  司独特的地产经营模式,公司的土地是按照随需随取的形式,在受托产业新城开发建设业务中,公司通过介入园区前期的规划和建设,能够以较低的土地成本在园区及周边地区布局园区配套住宅及城市地产项目,以平衡前期公司在园区土地整理和基础建设方面投入的成本,由于公司在已开发的园区内获取土地资源上具备明显优势,因此公司不需要像传统意义上的房地产企业为获取太多土地储备而占用过多资金,考虑到目前地产行业的整体风险,公司独特的拿地模式不仅为经营业绩的提升形成良好的支撑并且有效避免土地减值的风险。整体来看,经过多年发展,公司已形成 “园区+地产” 独特的业务模式,在运营过程中能够充分发挥园区和地产的协同效应,促进地产开发业务持续发展;受益于公司独特的地产经营模式,公司在受托园区获得土地资源上具备明显的优势。

  4 数据来源:克而瑞研究中心 2014~2016 年发布的《中国房地产企业销售 TOP100》。

  24.81%。同时伴随着 PPP 资产证券化的落地,公司又将获得新的低成

  在直接融资上,公司非公开发行 A 股股票于 2016 年 1 月 21 日在

  表 10 2014~2016 年末公司融资变化情况 (单位:亿元、 %)

  截至 2017 年 3 月末,公司注册资本 29.55 亿元,公司控股股东华

  夏控股持有公司 61.67%的股权,实际控制人仍为王文学。公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理规则》和中国证监会、上海证券交易所的法律法规规定,建立了完善的法人治理结构及生产经营管理机构。公司不断完善公司法人治理机构,建立健全内

  公司提供了 2016 年及 2017 年 1~3 月 财务报表。中兴财光华会计

  比重仍很高。 截至 2017 年 3 月末,公司总资产为 2,803.57 亿元,较

  施建设、工程施工及开发成本5的增加,存货规模增长较快。 2016 年末,

  公司存货为 1,473. 45 亿元, 同比增长 46.44%,占流动资产的比重为

  元,分别占总存货的比重为 56.73%和 4.32%,存货结构较为合理, 已

  18.58%。 2016 年末,受限货币资金为 21.78 亿元,主要包括农民工工

  2016 年末,公司应收账款为 95.01 亿元,同比增长 32.37%,主要

  元,同比增加 0.16 亿元, 公司前五大应收账款为 83.21 亿元,占应收

  账款总额的比重为 87.25%; 公司其他应收款为 69.37 亿元,同比大幅

  5 存货中开发成本一般包括土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设

  司对其他应收款累计计提坏账准备 3.09 亿元,同比增加 1.62 亿元。

  按账龄分析法, 2016 年末,账龄在 1 年以内 的其他应收款的账面余额

  为 25.82 亿元,占账龄组合应收账款账面余额的比重为 73.57%; 公司

  其他流动资产为 75.32 亿元,同比大幅增加 36.24 亿元,主要为新增

  亿元,较 2016 年末增长 46.19%,主要为新增委托贷款及理财。 流动资

  固定资产等构成。 2016 年末,其他非流动资产为 79.51 亿元, 同比大

  合同,向中铁物贷款 40 亿元,贷款利率为 6%,贷款期限为 24 个月,

  其中中铁物以其持有的丽泽金融商务区 D-03、 D-04 地块及在建工程为

  无形资产为 61.40 亿元, 同比大幅增长 36.08%,为土地使用权增加及

  增加所致;固定资产为 26.70 亿元,同比增长 12.24%,主要为在建的

  年末略有增长;无形资产为 42.59 亿元,较 2016 年末下降 30.63%,主

  从资产运营效率来看, 2016 年及 2017 年 1~3 月 ,公司存货周转

  天数分别为 1,238.28 天和 4,743.03 天, 由于存货中包含土地整理等,

  存货周转率较低; 应收账款周转天数分别为 55.78 天和 131.11 天。

  截至 2017 年 3 月末,公司受限资产共计 151.19 亿元,占总资产

  比重为 5.39%,占净资产比重为 33.61%;其中货币资金为 26.93 亿元,

  主要为农民工工资预储金;存货为 118.94 亿元,固定资产 3.85 亿元,

  流动负债为主。 截至 2017 年 3 月 末,公司总负债为 2,353.67 亿元,

  负债构成。 2016 年末,公司预收款项为 1,025.48 亿元,同比增长

  收入,为公司经营业绩提供保障; 公司应付账款为 204.25 亿元,同比

  增长 27.44%,其中一年以内应付账款占比 76.52%;一年内到期的非流

  动负债为 172.21 亿元, 同比大幅增长 40.85%,主要为一年内到期的长

  一年内到期的非流动负债为 180.55 亿元,较 2016 年末略有增长。

  应付债券为 313.42 亿元,同比增加 234.04 亿元, 主要为公司发行多

  期债券工具所致。 2016 年末长期借款为 202.91 亿元, 同比下降 1.47%,

  司有息债务规模增长较快。 截至 2017 年 3 月末,公司总有息债务为

  834.60 亿元,较 2016 年末增长 15.57%, 主要为长期有息债务的增加,

  有息债务为 231.38 亿元,占总有息债务的比重为 27. 72%,且公司扣除

  表 12 截至 2017 年 3 月末公司有息债务期限结构(单位:亿元、 %)

  2016 年末,公司所有者权益为 380.32 亿元,所有者权益持续增长,

  2016 年末,公司新增 10 亿可续期委托贷款,作为权益工具计入所有者

  募集资金净额为 68.94 亿元,其中 3.09 亿元计入股本,总股本增加至

  公司少数股东回购,减少 11.61 亿元; 盈余公积为 11.03 亿元, 同比

  未分配利润为 141.76 亿元, 同比增长 50.58%,主要为随着净利润的结

  6 公司长期有息债务中未含可续期委托贷款,合计 10 亿,根据《企业会计准则第 37 号 金融工具列报》的相关规

  定,公司将可续期委托贷款作为权益工具计入公司所有者权益; 2016 年末公司加可续期委托贷款的长期有息债

  务为 531.06 亿元,总有息债务为 732.11 亿元;截至 2017 年 3 月末,公司加可续期委托贷款的长期有息债务为

  转而增长; 少数股东权益为 126.71 亿元, 同比略有增长, 主要为金融

  年末略有下降;盈余公积仍为 11.03 亿元;未分配利润为 159.12 亿元,

  略有增长, 占所有者权益的比重为 30.94%, 少数股东权益规模仍较大。

  倍;速动比率分别为 0.48 倍和 0.53 倍,由于存货规模很大,公司速

  于很高水平, 分别为 84.78%和 83. 95%, 但预收款项占总负债的比重分

  别为 48.40%和 51.39%,占比较大;公司长期资产适合率仍处于较高水

  止。截至 2017 年 3 月末,公司对外担保余额为 572. 27 亿元,担保比

  保为 570.77 亿元,对参股公司7固安翌光科技有限公司 (以下简称“翌

  光科技”)担保金额为 1.50 亿元,到期日为 2021 年 9 月,公司为翌光

  7 公司持有翌光科技 70%股份,根据公司章程规定,公司对被投资单位不能实施控制,只能与其他股东共同控制

  被投资单位,公司除提名翌光科技财务经理外,不提名、委派和干预翌光科技任何其他职务人员的确定,财务经

  理仅监督翌光科技的财务活动,不参与翌光科技的经营,故公司对翌光科技不具有控制权。

  模的扩大逐年有所增长; 2016 年期间费用同比增加 22.72 亿元,其中

  管理费用为 36.23 亿元,同比增加 10.71 亿元,主要是公司规模增加

  增长幅度较大所致;销售费用为 18.75 亿元,同比增加 6.39 亿元,主

  增加 5.62 亿元,主要为当期产生的债券利息没有资本化所致。 2016

  表 14 2014~2016 年及 2017 年 1~3 月公司期间费用及其占营业收入比重情况(单位:亿元、 %)

  2016 年,公司利润总额和净利润分别为 89.76 亿元和 61.68 亿元,

  分别同比增长 29.17%和 23.68%, 盈利能力较为稳定,并仍保持在较高

  水平。 2016 年投资收益同比增加 1.12 亿元,主要为对外委托贷款取得

  同比略有上升;投资收益为 1.74 亿元,同比增加 0.94 亿元;利润总

  2016 年,公司经营性净现金流为 77.63 亿元, 仍为净流入,主要

  导致其他与投资活动有关的现金支出同比增加 54.35 亿元。 2016 年,

  167.30 亿元,非公开发行股票使得吸收投资现金同比增加 62.51 亿元,

  同时借款同比减少 113.22 亿元,总体来看, 随着公司 2016 年发行债

  2017 年 1~3 月,公司经营性净现金流为-24.15 亿元, 净流出同

  比增加 13.64 亿元; 投资性净现金流为-86.33 亿元, 净流出同比增加49.58 亿元;筹资性净现金流为 143.69 亿元, 净流入同比增加 46.20亿元。综合来看,公司经营性净现金流对债务及利息保障能力有所波动;2016 年,随着公司销售回款的增加,经营性净现金流为净流入,表现

  良好,但随着公司业务规模扩大,签约园区的增加,未来资金支出压力较大, 仍将保持较大投融资需求,存在一定资金支出压力。表 15 2014~2016 年及 2017 年 1~3 月公司部分偿债指标情况指标 2017 年 1~3 月 2016 年 2015 年 2014 年经营性净现金流/流动负债(%) -1.44 5.68 7.50 -7.12

  息债务规模均逐年增长。截至 2017 年 3 月末,公司总有息债务为 834.60

  根据公司提供的中国人民银行征信中心出具的企业信用报告,截至 2017 年 4 月 24 日,公司本部未曾发生过不良信贷事件,截至本报告出具日, 公司在公开债券市场发行的债务融资工具均尚未到还本日,付息正常。

  投资金额增长较快。 受益于公司“园区+地产”的协同效应, 2016 年,

  综合分析, 大公将公司 “15 华夏 05”、“16 华夏债”、“ 16 华夏 02”

  附件 1 截至 2017 年 3 月末华夏幸福基业股份有限公司股权结构图

  附件 2 截至 2017 年 3 月末华夏幸福基业股份有限公司组织结构图

  战 计 法 拓 政 成 集 品 财 融 信 组 人 华 审 资 战 对 投 资

  略 划 务 展 府 本 中 牌 务 资 息 织 力 夏 计 产 略 外 资 产

  发 运 合 中 事 合 采 中 中 中 管 发 资 幸 监 筹 创 合 管 管

  展 营 规 心 务 约 购 心 心 心 理 展 源 福 察 备 新 作 理 理

  6. EBITDA = EBIT+折旧+摊销(无形资产摊销+长期待摊费用摊销)

  8. 长期资产适合率(%)=(所有者权益+非流动负债) / 非流动资产× 100%

  11. 短期有息债务 = 短期借款+应付票据+其他流动负债(应付短期债券)+ 一年内到期

  16. 保守速动比率 =(货币资金+应收票据+交易性金融资产) / 流动负债

  17. 现金比率(%)=(货币资金+交易性金融资产) / 流动负债× 100%

  19. 应收账款周转天数9= 360 /(营业收入/年初末平均应收账款)

  20. 现金回笼率(%)= 销售商品及提供劳务收到的现金/营业收入× 100%

  21. EBIT 利息保障倍数(倍)= EBIT/利息支出 = EBIT / (计入财务费用的利息支出+资

  23. 经营性净现金流利息保障倍数(倍)= 经营性现金流量净额/利息支出 = 经营性现金

  25. 经营性净现金流/流动负债(%)= 经营性现金流量净额/[ (期初流动负债+期末流动负

  26. 经营性净现金流/总负债(%)= 经营性现金流量净额/[ (期初负债总额+期末负债总额)

  AAA 级:偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。

  AA 级 :偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低。

  注: 除 AAA 级、 CCC 级 (含) 以下等级外, 每一个信用等级可用 “+” 、 “-” 符号进行

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